一、冰火两重天：全国楼市分化图景显现
2025 年 "五一" 假期，中国房地产市场呈现显著区域分化：北京海淀永丰板块的嘉华天珺项目吸引超 500 组客户到访，3 天成交 17 套，均价 12.8 万元 /㎡；龙湖・观萃项目开放实景示范区后，单周签约 28 套，叠拼产品去化率达 40%。同期，三四线城市库存压力持续攀升，山东某县级市新房去化周期达 24 个月，部分楼盘推出 "首付分期"" 买房送车位 " 等促销手段，成交仍同比下滑 15%。这种分化背后，是改善型需求向核心城市集聚、品质住宅与刚需市场的价值分野。
（一）核心城市的 "品质虹吸效应"
北京、上海等一线城市改善型需求集中释放，形成 "好房子" 抢购潮。数据显示，2025 年 4 月，北京单价 10 万元以上住宅成交 1237 套，同比增长 22%；上海内环内 144㎡以上大户型去化周期缩短至 8 个月，较 2024 年减少 5 个月。这种趋势与《住宅项目规范》实施直接相关 —— 新规推动的层高提升、智能安防、绿色节能等品质升级，激活了长期压抑的改善需求。嘉华天珺项目 3.1 米层高、全屋智能家居系统、1:1.5 车位比等配置，使其在永丰板块竞品中溢价 15% 却实现更快去化。
（二）三四线城市的库存困境
与核心城市形成反差的是，全国 149 个三四线城市平均库存去化周期达 18.7 个月，远超 12 个月的合理区间。湖北荆州、河南新乡等地库存积压严重，部分楼盘折扣力度达 85 折，仍难挽颓势。某中型房企财报显示，其在三四线城市的项目利润率已压缩至 3.2%，而核心城市项目利润率保持在 12% 以上，促使企业战略重心加速向一二线转移。
二、北京热销密码：品质升级与政策红利的双重驱动
（一）政策端：从 "住有所居" 到 "住有优居" 的制度赋能
《住宅项目规范》实施后，北京率先落地 "品质住宅认证" 制度，要求新建住宅必须满足隔声、层高、电梯配置等 12 项硬性指标。海淀区在土地出让时附加 "绿色建筑三星级" 条件，嘉华天珺项目因此获得容积率奖励 0.2，为品质提升提供空间。同时，北京优化普通住宅认定标准，将五环内普通住宅总价上限提高至 850 万元，使更多改善型房源享受税费优惠，直接降低购房成本约 15 万元 / 套。
（二）产品端：精准捕捉改善客群的价值诉求
龙湖・观萃项目的热销，折射出改善型客户对 "可感知品质" 的追求：
这种 "产品力 + 场景力 + 科技力" 的组合拳，使该项目单价较周边二手房溢价 20%，却成为区域流量担当。
（三）需求端：高净值人群的资产配置再平衡
在全球资产配置不确定性加剧背景下，北京核心区优质住宅成为 "抗跌资产"。链家数据显示，2025 年一季度，海淀区学区房、科技园区配套住宅成交量同比增长 35%，单价 15 万元以上豪宅成交中，40% 买家为企业主、金融高管等高净值人群，其购房动机从 "居住改善" 向 "资产保值 + 代际传承" 升级。某投行总监购买嘉华天珺 200㎡户型后表示："核心区优质资产的抗通胀属性，远优于其他投资渠道。"
三、分化背后的深层逻辑：房地产价值重构进行时
（一）人口与资源的集聚效应强化
第七次人口普查数据显示，北京、上海等超大城市人口密度达每平方公里 3000 人以上，且高收入群体占比持续提升。这种人口结构变化，推动住房需求从 "生存型" 向 "发展型" 跃迁 —— 朝阳区某改善型项目调研显示，85% 客户关注 "社区教育配套 + 医疗资源 + 商业便利性"，而 3 年前这一比例仅为 52%。资源集聚效应下，核心城市住房的 "附加价值" 远超居住本身。
（二）房企战略的 "品质突围" 选择
面对行业利润率下行，头部房企加速聚焦核心城市品质赛道。万科、龙湖、华润等企业 2025 年在北京的拿地金额同比增长 40%，且全部集中于容积率 2.0 以下的低密地块，主打改善型产品。华润・瑞府项目引入 "健康住宅" 标准，配备 PM2.5 净化系统、直饮水系统，建安成本较常规项目高 15%，但开盘去化率达 70%，证明 "品质溢价" 已被市场接受。
（三）三四线城市的 "自我造血" 困境
与核心城市形成对比的是，三四线城市普遍面临 "产业空心化 + 人口外流" 双重压力。安徽某县级市统计显示，25-45 岁劳动人口中，38% 在长三角核心城市工作，本地改善型需求严重不足。同时，这些城市的住房供应结构失衡，144㎡以上大户型占比达 45%，远超实际需求（22%），导致库存积压与结构性短缺并存。
四、未来展望：分化时代的机遇与挑战
（一）核心城市：品质竞争进入深水区
随着《住宅项目规范》的全面落实，北京、上海等城市正从 "硬件升级" 转向 "生态构建"。海淀区规划在永丰板块建设 "科技住宅示范区"，要求新建项目配套 10% 的共享办公空间、5% 的社区商业，形成 "居住 + 工作 + 生活" 闭环。这种 "微型城市单元" 模式，预计使区域房产附加值提升 20% 以上。
（二）三四线城市：去化需依赖 "政策组合拳"
为化解库存压力，多地正尝试政策创新：河南推出 "以旧换新" 政策，允许购房者将老家房产置换为郑州核心区住宅；江苏试点 "共有产权房"，降低改善型购房门槛。但业内专家指出，三四线城市去化的根本出路在于产业升级 —— 只有实现 "人 - 产 - 城" 良性循环，才能真正激活住房需求。
（三）行业转型：从 "规模扩张" 到 "价值创造"
克尔瑞数据显示，2025 年 1-4 月，全国 TOP50 房企中，72% 将 "品质提升" 列为核心战略，研发投入占比平均达 3.5%。这种转变不仅体现在硬件升级，更表现为服务创新 —— 融创・香山壹号院推出 "健康管家 + 教育顾问 + 资产托管" 三大增值服务，使老业主复购率达 18%，转介成交占比超 30%。
结语：分化时代的价值锚点
北京 "好房子" 的热销，本质上是房地产行业从 "增量时代" 进入 "存量时代" 的必然选择 —— 当住房短缺问题基本解决，客户愿意为 "更好的生活方式" 支付溢价。这种市场分化不是危机，而是行业转型的机遇：核心城市通过品质升级满足改善需求，三四线城市通过产业重构激活市场潜力，房企从 "盖房子" 转向 "造生活"。在 "房住不炒" 的基调下，房地产市场正回归本质 —— 唯有真正满足人居需求、创造长期价值的产品，才能在分化时代站稳脚跟。当北京海淀的塔吊与三四线城市的促销广告同时出现在楼市版图上，中国房地产正在经历一场深刻的价值重构，而 "品质" 与 "需求" 将成为穿越周期的核心密码。